L’art. 26, comma 1, del TUIR dispone che per le imposte versate sui canoni di locazione ad uso abitativo, venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.
Tale disposizione si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo ossia ai fabbricati appartenenti alla categoria catastale “A” (A/10 escluso).
I canoni di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo, invece, devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 1.3).
Per determinare il credito d’imposta spettante, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte rispetto a quelle dovute in quanto commisurate ai canoni di locazione non riscossi, anziché alla rendita.
L’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporterà per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria (Circolare 07.07.1999 n. 150, paragrafo 1.1, e Circolare 12.05.2000, n. 95, risposta 4.1.2).
Si ritiene che il medesimo principio valga anche nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione per la c.d. “cedolare secca”.
Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la determinazione e richiesta del credito d’imposta, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni. Pertanto, si può effettuare il calcolo con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2008 sempreché, ovviamente, per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto.
Da ultimo si segnala che è stata pubblicata nel S.O. della Gazzetta Ufficiale n.151 del 29-06-2019, la legge di conversione – con modificazioni – del Decreto Legge 30.4.2019 n. 34 (c.d. Decreto Crescita) la quale prevede importanti novità anche in riferiemnto alla materia di cui trattasi.
In particolare, il citato Decreto all’art. 3 quinquies così dispone:
1. Al secondo periodo del comma 1 dell’articolo 26 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, concernente l’imputazione dei redditi fondiari, le parole: «dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore» sono sostituite dalle seguenti: «purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis)».
2. Le disposizioni di cui al comma 1 hanno effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti stipulati prima della data di entrata in vigore delle disposizioni di cui al presente articolo resta fermo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.
3. Agli oneri derivanti dal presente articolo, pari a 9,1 milioni di euro per l’anno 2020, a 26,7 milioni di euro per l’anno 2021, a 39,3 milioni di euro per l’anno 2022, a 28,5 milioni di euro per l’anno 2023, a 18,6 milioni di euro per l’anno 2024 e a 4,4 milioni di euro per l’anno 2025, si provvede mediante corrispondente utilizzo delle maggiori entrate derivanti dal presente decreto.