Con l’Ordinanza n. 27955 del 7 dicembre 2020, la Suprema Corte fornisce importanti chiariementi in merito alla rilevanza/valutazione dell’inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione della locazione commerciale.
Sul punto, infatti occorre premettere che l’art. 41 della Legge n. 392/1978 non richiama espressamente l’art. 5 della medesima legge a norma del quale, nell’ambito delle locazioni abitative, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile: “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.
Nel solo ambito delle locazioni ad uso abitativo, l’inadempimento del conduttore è valutato sull abase di due elementi e precisamente:
- temporale e cioè il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni
- quantitativo e cioè il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità
Nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, pertanto, è configurabile una vera e propria presunzione assoluta circa l’esistenza dell’elemento oggettivo dell’inadempimento il quale resta sottratto alla valutazione discrezionale del giudice.
Diverso è invece il discorso per le locazioni commerciali relativamente alle quali le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno escluso la possibilità di un’applicazione estensiva del citato articolo 5 (cfr. Cass. n. 12210/1990). Tale indirizzo è stato, poi, confermato anche da ulteriori e più recenti sentenze di Cassazione tra cui la n. 1428 del 20 gennaio 2017, e la n. 30730 del 26 novembre 2019.
Ciò posto si comprende come, relativamente alle locazioni commerciali, l’importanza/gravità dell’inadempimento del conduttore trovi disciplina nell’articolo 1455 c.c., che rimette al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che sia rilevante dal punto di vista della risoluzione del contratto di locazione.
Sul punto occorre precisare come la giurisprudenza di legittimità non esclude a priori che il giudice – pur senza poterne fare oggetto di applicazione diretta – possa comunque trarre dall’art. 5 della L. n. 392/1978, parametri che gli consentano di orientarsi nell’applicazione dell’art. 1455 al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (cfr. Cass. 26/11/2019, n. 30730; Cass. 04/02/2020, n. 1234).
Nel dettaglio è possibile indicare l’esistenza di un duplice orientamento giurisprudenziale:
- il primo, abbastanza risalente ed oggi di fatto superato, che ai fini della valutazione della gravità dell’inadempimento attribuiva rilievo all’inadempimento in sé considerato, senza alcun apprezzamento dell’interesse del contraente deluso, ove ad essere inadempiuta risultasse l’obbligazione principale;
- l’altro che, invece, impone l’accertamento caso per caso così da appurare se l’inadempimento abbia inciso sull’interesse della parte non inadempiente, determinando un’alterazione del sinallagma. In tal senso si motiva sul fatto che l’art. 1455 c.c. si intreccia sia una valutazione che sembra possedere tutti i crismi dell’oggettività (la non scarsa importanza dell’inadempimento) sia un parametro certamente soggettivo e cioè l’interesse della parte non inadempiente.
In sostanza: il fatto che, relativamente alla locazione commerciale, il legislatore non abbia predeterminato ex lege i caratteri dell’inadempimento solutoriamente rilevante impone di tener conto e valutare l’inadempimento del conduttore sotto il profilo oggettivo parametrato all’interesse del contraente-locaotre deluso. In tal senso non è sufficiente il solo fatto che il locatore abbia agito per chiedere la risoluzione del contratto ovvero che lo stesso abbia diffidato il conduttore chiedendo l’adempimento. Qualora così non fosse si otterrebbe il risultato di rimettere la risoluzione alla scelta del locatore adempiente.
Il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancellazione del vincolo è date dall’incrocio tra il grave inadempimento e l’intollerabile prosecuzione del rapporto ove la prima misurazione è affidata a parametri oggettivi, sulla scorta dei quali, secondo comune apprezzamento ed in relazione alle circostanze, deve accertarsi l’apprezzabilità in concreto del peso dell’inadempimento nell’economia del rapporto. Tale risultato deve poi essere rapportato all’interesse del creditore deluso, considerato non in astratto, ma in concreto e cioè in relazione alla natura del contratto, alla qualità dei contraenti ed ogni altra circostanza rilevante.
Passando all’applicazione di questi principi in riferimento al caso concreto deciso con il provvedimento in commento, gli Ermellini hanno rilevato che:
- l’intimazione in mora, cioè la richiesta, con i caratteri di cui all’art. 1219 c.c., dell’adempimento non è affatto elemento costitutivo della domanda di risoluzione;
- l’inerzia del locatore non può essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato così equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza;
- nel contratto di locazione trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda giudiziale di risoluzione. Tale adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (Cass. n. 3073072019, cit.; Cass. 14/11/2006, n. 24207);
- il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della relativa domanda giudiziale. In tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione non è neppure ipotizzabile, il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna.
Quanto sopra riportato costituisce una valutazione ed una interpretazione strettamente personale dell’Autore. Non costituisce nè sostituisce una consulenza professionale. I Professionisti di Iuris Hub sono disponibili a fornire consulenza al fine di valutare la ricorrenza – in concreto – degli elementi che rendono possibile la risoluzione giudiziale del contratto di locazione.