Il Consiglio Nazionale del Notariato con lo Studio n. 83-2018/P, approvato in data 26 giugno 2020, ha fatto chiarezza in materia di agibilità la cui disciplina è stata profondamente innovata dal Dlgs. 25 novembre 2016 n. 222, recante – tra l’altro – modifiche all’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia.
IN SINTESI:
- non è più previsto né il rilascio di un apposito provvedimento espresso, né la formazione di un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio assenso;
- a mezzo di Segnalazione Certificata (c.d. SCAGI) il tecnico abilitato dichiara ed attesta:
- la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente;
- la conformità dell’edificio concretamente realizzato rispetto al relativo titolo abilitativo.
In particolare, per i Notai, nonostante la profonda revisione della disciplina in tema di agibilità, resta comunque evidente, in assenza di specifiche prescrizioni normative in tal senso, che il difetto di agibilità non inibisce la commerciabilità degli edifici, né ha alcuna influenza sulla validità dell’atto di trasferimento.
Nessuna specifica menzione è peraltro necessaria nell’atto notarile in ordine all’agibilità, pur essendo fortemente opportuna la previsione di apposite clausole sul punto che vadano oltre la mera indicazione degli estremi di essa, sia in ordine alla normativa tempo per tempo vigente ed applicabile.
L’atto traslativo o divisionale è perfettamente valido ed efficace anche in assenza di qualsivoglia indicazione o menzione in ordine all’agibilità del manufatto che ne forma oggetto. L’assenza di agibilità non esclude, peraltro, la preesistente regolarità urbanistica del bene.
Al contrario, ove il venditore (o il promittente venditore) garantisca la regolarità urbanistica dell’oggetto della compravendita, egli non solo deve fornire la relativa documentazione di rito, ma deve altresì ricomprendere in essa anche la certificazione della agibilità, che costituisce un requisito essenziale dell’immobile, che ad esso consente di assolvere la sua esatta funzione economico sociale.
La situazione non muta neppure nell’ipotesi in cui l’immobile abbia ottenuto il permesso di costruire o la concessione in sanatoria, proprio perché il rilascio del titolo edilizio in sanatoria non comporta l’automatico successivo rilascio del certificato di abitabilità (rectius agibilità), che è dotato di una sua autonomia concettuale e giuridica.
Secondo il Notariato: dopo una prima fase temporale nella quale scarso rilievo è stato attribuito al requisito dell’agibilità, il venditore, per costante indirizzo della giurisprudenza ha, oggi, l’obbligo di consegnare all’acquirente la documentazione anche in ordine all’agibilità, senza la quale l’immobile è economicamente incommerciabile, categoria contrapposta dalla giurisprudenza alla codicistica commerciabilità giuridica.
Si può, al riguardo, affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano della risolubilità del contratto.