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Preliminare di compravendita condizionato all’ottenimento del mutuo

Con la sentenza in commento (la n.22046 pubblicata in data 11.9.2018) la Cassazione ha fornito alcuni chiarimenti in materia di acquisto immobiliare condizionato all’erogazione/concessione del mutuo.

Il caso concreto sottoposto alla valutazione della Corte aveva, infatti,  ad oggetto  un preliminare di compravendita nel quale le parti aveveano previsto che la stipula del successivo atto notarile di trasferimento (definitivo) avvenisse non appena il promissario acquirente avesse ottenuto il mutuo occorrente per saldare il prezzo pattuito per la compravendita.

Per i Giudici di Legittimità, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo  per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito – patto di cui non è  contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni  sono indicati tassativamente dalla legge – la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del  promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n.10074 del 18/11/1996, Cass. Sez. 3, Sentenza n.23824 del 22/12/2004).

Quanto sopra per gli Ermellini è sufficiente ad escludere che, nel caso di specie, si possa configurare una nullità del preliminare, posto che la clausola che subordina il trasferimento della proprietà all’ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo non integra gli estremi della condizione meramente potestativa.

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