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Pagamento canone di locazione: the COVID dilemma

E’ legittimo non pagare il canone di locazione a causa del COVID?

Il quesito è stato, tra l’altro,  recentemente approfondito dal  Tribunale di Pordenone (Provvedimento del 8.7.2020) e dal Tribunale di Roma (Ordinanza del 27.8.2020).

In particolare, il Giudice Dott. Toffolo del Tribunale di Pordenone  ha precisato che:

  • nessuna norma connessa all’emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che l’affittuario di un’azienda o il conduttore di un immobile possano sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali;
  • il decreto c.d. “Cura Italia” del 17 marzo 2020,  a norma del quale il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti fa chiaro riferimento a profili diversi da quelli del pagamento del canone di affitto o di locazione, il cui obbligo ne risulta dunque, semmai, confermato.

 Su tale assunto il citato Giudice, rilevando che l’affittuario-conduttore

(i) ha mantenuto la detenzione dei beni oggetto del contratto e

(ii) ha pacificamente ripreso l’attività al termine del periodo nel quale la stessa è stata interdetta,

ha ritenuto come  giuridicamente impropria e comunque incoerente la domanda – subordinata –  afferente la riduzione del canone pattuito.

Sul punto giova evidenziare come, il citato Giudice, abbia comunque invitato preliminarmente le parti  a concordare “bonariamente” una  riduzione del canone contrattualmente pattuito.

Come, infatti, ribadito anche dal Tribunale di Roma (ex multis,  Ordinanza Trib. Roma del 27.8.2020 – cfr. Allegato),  in presenza dell’intervento generale del legislatore per fare fronte alla crisi economica causata dal Covid-19, deve ritenersi doveroso in tale ipotesi fare ricorso alla clausola generale di buona fede e di solidarietà sancito dall’art. 2 della Carta costituzionale al fine di riportare il contratto entro i limiti dell’alea normale del contatto.

La clausola generale di buona fede e correttezza,  ha la funzione di rendere flessibile
l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore.

A livello statale sono state previste una serie di misure volte a ridurre l’impatto finanziario delle pandemia nelle attività produttive. Tra le suddette misure rileva in particolare per il caso che qui ci occupa la previsione di cui all’art. 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 convertito in legge n. 27/2020 di un credito di imposta del 60% sui canoni di locazione pagati nel mese di marzo 2020 e per alcune mensilità successive.

Qualora nonostante lo sforzo fatto dal legislatore, le suddette misure così come le tratattive delle parti non siano state sufficienti potrà essere il ricorso al Giudice  a riportare in equilibrio il contratto entro la sua normale alea.

Secondo il Tribunale di Roma, infatti, alle medesime conclusioni si perverrebbe qualificando la suddetta fattispecie come peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione della locatrice  di natura parziale e temporanea (cfr. Tribunale di Roma, sezione V civile, ordinanza del 29 maggio 2020, r.g. n. 18779/2020), attesa la sostanziale impossibilità di utilizzazione dei locali locati, idonea ad incidere sui presupposti alla base del contratto, e che dà luogo all’applicazione del combinato disposto degli articoli 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) e 1464 c.c.. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive).

Le conseguenze di tale vicenda sul contratto non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea (che comporterebbe il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione: si veda in tal senso Cass. 9816/2009) né quelle della impossibilità parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464, una riduzione parimenti definitiva del canone).

Trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

 

 

 

 

 

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