Con il provvedimento in commento (Ordinanza n. 26682 pubblicata in data 24.11.2020) la Suprema Corte, torna a pronunciarsi in materia di mediazione immobiliare.
In particolare per gli Ermellini, a prescindere dall’avvenuta formalizzazione di un preciso accordo/mandato, anche l’acquirente sarà obbligato a corrispondere la provvigione all’Agenzia qualora si sia avvalso dell’attività di mediazione immobiliare.
In particolare, relativamente alla posizione dell’acquirente, la giurisprudenza ha riconosciuto al mediatore il diritto al compenso sulla base delle seguenti argomentazioni/tesi, e precisamente:
- TEORIA DEL CONTATTO SOCIALE: una parte della giurisprudenza ha rinvenuto il diritto al compenso nel “contatto sociale” con il mediatore, affermando che, a prescindere dalla natura contrattuale, o meno, della fattispecie disciplinata dagli art. 1754 ss. c.c., l’attività di mediazione ed il diritto alla provvigione sono conseguenza dell’incontro delle volontà dei soggetti interessati, che può avvenire attraverso dichiarazioni esplicite o per facta concludentia (Cassazione civile sez. III, 07/04/2005, n.7251);
- TEORIA DELL’ AVVENUTA CCETTAZIONE DELL’ATTIVITA’: in altri casi la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che non fosse necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma che fosse sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore ( Cass. Civ., Sez.II, 14.5.2018 n.11656; Cass. n.25851 del 9.12.2014; Cass. Civ. n.7759 del 14.4.2005) .
Per i Supremi Giudici, pertanto, se è vero che normalmente il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale “normale” assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo.
Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico (Cassazione civile sez. II, 25/06/2020, n.12651; così Cass. 25260/09, che dà conferma e seguito a Cass. 14582/07).