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Locazione a canone concordato. Nuovi accordi territoriali e autonomia contrattuale

Alla luce della stipula dei nuovi accordi territoriali sul canone concordato per il Comune di Roma, sottoscritti in data 28 febbraio 2019 / 4 marzo 2019 entrati in vigore l’11 marzo 2019, appare opportuno, dopo aver specificato quali sono i contratti a canone concordato e le norme che li disciplinano, valutare se la libertà contrattuale delle parti contraenti nel disciplinare il proprio contratto di locazione, abbia subito o meno dei limiti.

La Legge 9 dicembre 98 n. 431 introduce i seguenti contratti a canone concordato:

con durata minima di 3 anni rinnovabile automaticamente di 2 anni (art. 2 co. 3 Legge 431/1998);
per studenti universitari (art. 5 Legge 431/1998);
per esigenze transitorie di una delle parti (art. 5 Legge 431/1998)
 

I contratti sopra specificati vengono redatti sulla base degli accordi territoriali sottoscritti a livello comunale i quali, a loro volta, si basano sulle convenzioni nazionali di volta in volta emanate.

Alla prima convenzione nazionale, datata 8 febbraio 1999, è seguito il decreto interministeriale Lavori pubblici e Finanze del 5 marzo 1999 e, successivamente, il decreto interministeriale Infrastrutture e trasporti ed Economia e finanze del 30 dicembre 2002.

In quest’ultima norma, era specificato che l’assistenza delle organizzazioni di categoria (inquilini e proprietari), per la stesura dei contratti e la determinazione del canone, poteva essere facoltativa, ritenendo perfettamente validi i contratti a canone concordato sottoscritti esclusivamente tra le parti private.

Successivamente il Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, emanato in virtù della nuova Convenzione nazionale del 25 ottobre 2016, ha previsto l’assistenza, nella definizione del canone, delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori e, in alternativa, l’attestazione da parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31 del 20 aprile 2018, ha precisato altresì che per i contratti stipulati in base ai nuovi accordi territoriali privi dell’assistenza delle associazioni, l’attestazione da parte delle medesime rappresentanze costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali. L’allegazione, in sede di registrazione, di tale documento, anche se non necessaria, risulta opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti per fruire della riduzione dell’imposta di registro e non sconta un’autonoma imposta di registro oppure di bollo.

La Corte di Cassazione già nel 2016 con la sentenza n. 27022/16 Sez. 3 aveva specificato che l’inserimento nel contratto di locazione di clausole particolari e comunque non contenute nei contratti tipo stabiliti dalle associazioni di categoria “fanno venir meno la qualificazione di contratto c.d. concordato” con la conseguente applicazione della disciplina dei contratti c.d. liberi, con il venir meno dei benefici fiscali specifici.

In particolare la Suprema Corte evidenziava come “la qualificazione di contratto c.d. concordato e la correlata applicazione dei benefici fiscali vengono meno se le parti, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino, in tutto o in parte, le altre condizioni contrattuali, in modo da alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato. In tale eventualità, ferme restando le clausole convenute, il contratto non sarà riconducibile al terzo comma dell’art. 2 cit., e rientrerà nel primo comma dello stesso art. 2, con applicazione della disciplina del contratto ordinario ed esclusione delle agevolazioni fiscali”.

Si specifica altresì che anche nel caso in cui i contraenti decidano di non fruire dell’assistenza dell’organizzazioni di categoria, è comunque necessaria l’acquisizione da parte di almeno una delle due organizzazioni rappresentative, di una loro attestazione c.d. “Bollino”, che costituisce anche questo, elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

In tal senso anche il Ministero delle Infrastrutture-Direzione Generale per la Condizione Abitativa- che con la nota n. 1380/2018, testualmente si esprimeva:” Per quanto concerne i profili fiscali va considerata che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla P.A., sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

Ebbene sia dalle norme di legge specificate, sia dall’orientamento della Corte di Cassazione, sia anche dagli indirizzi dell’Agenzia delle Entrate e del MIT, si evince che nel caso in cui le parti contraenti vogliano usufruire dell’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10% nonché delle agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro per il locatore, canone calmierato e aggiornamento Istat bloccato per il conduttore, debbano necessariamente comprimere la loro libertà contrattuale, dovendosi attenere esclusivamente ai contratti già predisposti dalle organizzazioni di categoria, ed allegati ai nuovi accordi sottoscritti nel marzo scorso, o comunque ottenere un attestazione specifica da parte delle stesse organizzazione qualora avessero redatto i contratti autonomamente senza la loro assistenza.

In alternativa a quanto sopra esposto, è comunque possibile e ciò, nel pieno rispetto delle norme di legge, prevedere per i contraenti che non vogliano comprimere oltremodo la loro AUTONOMIA contrattuale, la possibilità di predisporre contratti di locazione c.d. a canone libero, potendo comunque fruire ugualmente di agevolazioni fiscali e tributarie.

L’autonomia contrattuale delle parti è bene specificare viene disciplinata dall’art. 1322 c.c. che prevede che “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge [41 Cost.] e dalle norme corporative. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare [1323], purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”.

Cosicché proprio sulla scorta del dettato legislativo, i contraenti, potranno stipulare un contratto ad uso abitativo 4+4 a canone c.d. libero, inserendo all’interno dello stesso, tutte le clausole che reputeranno più opportune, pur sempre nel rispetto delle norme di legge, potendo comunque fruire delle agevolazioni fiscali e tributarie e così scontando una cedolare secca al 21%, anziché al 10%.

Detta alternativa di certo più onerosa fiscalmente (cedolare al 21% anziché al 10%), con una durata del contratto più lunga, consente però ai contraenti di disciplinare il proprio rapporto locativo con clausole “fatte su misura” e che rispecchiano a pieno la loro autonomia contrattuale, e che molte volte sono tese ad evitare o disincentivare strumentalizzazioni dall’una o dall’altra parte, evitando così contenziosi lunghi e con costi sicuramente superiori ad un 11%.

Valga su tutti, il caso di specie citato dalla sentenza della Cassazione n. 27022/16, laddove nel contratto di locazione ad uso abitativo oggetto del contenzioso, le parti avevano inserito una clausola con la quale il conduttore si obbligava a convertire l’impianto di riscaldamento centralizzato in autonomo, nel termine di sei mesi dalla sottoscrizione del contratto. Dall’inadempimento di detta clausola ne era derivato il contenzioso che poi ha portato la Cassazione ad enunciare il principio per il quale l’inserimento nel contratto di locazione di clausole particolari e comunque non contenute nei contratti tipo stabiliti dalle associazioni di categoria “fanno venir meno la qualificazione di contratto c.d. concordato” con la conseguente applicazione della disciplina dei contratti c.d. liberi, con il venir meno dei benefici fiscali specifici.

Pertanto si può concludere che nei contratti c.d. a canone concordato, l’autonomia contrattuale in effetti subisce una compressione, che però viene bilanciata con delle importanti agevolazioni fiscali.

Vero pure che il legislatore a tutela di quei contraenti che non vogliono comprimere oltremodo la loro autonomia contrattuale, consente loro, seppur in modo minore, di godere comunque di agevolazioni fiscali stipulando contratti c.d. a canone libero.

 

Avv. Fabrizio Bellucci

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