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Facciata degradata? Lecita la sostituzione della canna fumaria

Il decoro architettonico può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quelle opere idonee ad interromperne la linea armonica delle strutture esistenti che conferiscono al  fabbricato una propria identità.

Con la sentenza n. 5355/2018  del 3 dicembre 2019 la Corte di Appello di Milano affronta la delicata questione afferente l’installazione di canna fumaria sulla facciata condominiale.

Il caso in sintesi: alcuni condomini si oppongono all’ampliamento di una canna fumaria posta al servizio esclusivo di una unità immobiliare deducendo tra l’altro il negativo l’impatto della stessa sull’estetica e sul decoro dell’edificio e conseguentemente il possibile danno e anche economico a tutti i vari proprietari di singole unità che vedrebbero conseguentemente a diminuire il valore commerciale delle rispettive  proprietà.

Costituendosi la società convenuta evidenzia, tra l’altro, la legittimità dell’opera anche in relazione allo stato di conservazione del cortile interno: già compromesso da opere preesistenti.

Sul punto, preliminarmente si evidenzia che:

  • le innovazioni vietate perché alterano le parti dell’edificio rendendole inservibili all’uso o al godimento comune non corrispondono ad ogni tipo di modificazione, ma solo a quelle che comportino trasformazioni incidenti sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originale funzione e destinazione;
  • il regime delle modificazioni cui all’art.1102 c.c., si inquadrano nelle facoltà del condominio in ordine alla migliore più comoda e razionale utilizzazione della cosa comune, facoltà che incontra solo i limiti indicati nello stesso art.1102 c.c. (Cass. 18052/2012);
  • per decoro architettonico deve  intendersi, in generale, l’omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia l’armonia estetica dell’edificio (ex multis Cass. 1286/2010, Ord. Cass. 17350/2016).

Ciò posto, la Corte d’Appello di Milano con la sentenza in commento sottolinea come il decoro architettonico può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quelle opere idonee ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al  fabbricato una propria identità (Cass. 24645/2011). Pertanto, a giudizio della Corte, la lesione del decoro architettonico da parte di un’opera nuova in fase di realizzazione deve essere valutata nel contesto dello stato estetico del fabbricato nel momento in cui l’innovazione viene posta in essere, ossia nell’ambito della situazione oggettiva dell’edificio condominiale in cui l’opera viene inserita.

Laddove il contesto sia già compromesso da opere precedentemente realizzate e si sia quindi già concretizzato di fatto un deprezzamento estetico o economico del fabbricato o di porzioni di esso, l’apprezzabilità dell’alterazione del decoro dell’opera innovativa e della sua effettiva portata  lesiva deve tradursi in un obiettivo e significativo deprezzamento -estetico ed economico- specificamente causato dalla nuova modificazione.

Le osservazioni della Corte d’Appello milanese, in relazione ai fatti di causa: non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico un’opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista un degrado di detto decoro ricollegabile a preesistenti interventi modificativi, sui quali la  modificazione ulteriore abbia una portata poco significativa (Cass. 14992/2012, n.1286/2010).

Relativamente allo stato concreto del cortile, pertanto  la sostituzione della canna fumaria con una  canna allo stesso modo installata ma di diametro superiore – per consentire il passaggio di due tubature al posto dell’unica passante – ma comunque pari a quello dell’altra adiacente già esistente sfugge all’immediato impatto visivo e  neppure  incide peggiorativamente, non potendosi ritenere, stante la compromissione già avvenuta dell’aspetto originario di tale parte di edificio, che possa tradursi in alcun significativo risvolto causativo di deprezzamento estetico ed economico.

Diversamente, precisa la Corte, l’installazione di un nuova canna fumaria adiacente al pluviale ha un impatto visivo stonato rispetto al contesto estetico, distinguendosi in modo distonico con le altre linee architettoniche create sulla facciata del cortile, ed è quindi un elemento peggiorativo  immediatamente percepibile.

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