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Acquisto immobiliare con tassazione agevolata

Con la sentenza in commento (la n. 24542 del 4.11.2020) la Suprema Corte fornisce alcuni chiarimenti in merito all’applicazione concreta delle agevolazioni prima casa di cui alla seguente normativa tributaria.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

Come noto, l’articolo 1, nota II bis comma 1, lett. a, d.P.R. n. 131 del 1986 prescrive che ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata (imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile,  imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro), agli atti traslativi a titolo oneroso (i.e. acquisto) della proprietà di case di abitazione non di lusso devono ricorrere, tra l’altro, le seguenti condizioni:

  1. che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
  2. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  3. che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni  normativamente previste.

I CHIARIMENTI GIURISPRUDENZIALI

Gli Ermellini hanno precisato che la normativa tributaria in esame, concedendo una agevolazione, deve essere interpretata in senso restrittivo e la disposizione invocata è estremamente chiara nell’affermare che l‘aliquota agevolata in esame spetta l’acquirente che risieda o svolga la propria attività nel territorio del Comune interessato.

Sotto quest’ultimo aspetto, la Corte evidenzia che non è necessario che detta attività sia svolta in via esclusiva o prevalente nel luogo nel quale è sito il bene immobile acquistato, ma è innegabile che l’esercizio deve essere effettivo, mirando la detta agevolazione a favorire l’acquisto di diritti reali su case per persone che ne siano sprovviste nelle località nelle quali vivono o lavorano.

Ciò si desume dall’orientamento giurisprudenziale secondo il quale, in tema di beneficio fiscale relativo all’acquisto della prima casa, il contribuente deve invocare, a pena di decadenza, al momento della registrazione dell’atto di acquisto, alternativamente, il criterio della residenza o quello della sede effettiva di lavoro, dovendosi valutare la spettanza del beneficio, nel primo caso, in base alle risultanze delle certificazioni anagrafiche e, nel secondo, alla stregua dell’effettiva sede di lavoro.

Ne consegue che decade dall’agevolazione il contribuente che non abbia indicato, nell’atto notarile, di volere utilizzare l’abitazione in luogo di lavoro diverso dal comune di residenza (Cass., Sez. 6-5, n. 13850 del 31 maggio 2017). Con ancora maggiore precisione è stato affermato che, in tema d’imposta di registro, sebbene ciò non sia espressamente richiesto dall’articolo 1, nota II bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, l’agevolazione per la prima casa è subordinata alla dichiarazione del contribuente, nell’atto di acquisto, di svolgere la propria attività lavorativa nel comune dove è ubicato l’immobile (requisito alternativo a quello del trasferimento della residenza anagrafica nello stesso entro diciotto mesi), poiché le agevolazioni sono generalmente condizionate ad una dichiarazione di volontà dell’avente diritto di avvalersene e, peraltro, l’Amministrazione finanziaria deve poter verificare la sussistenza dei presupposti del beneficio provvisoriamente riconosciuto (Cass., Sez. 5, n. 6501 del 16 marzo 2018).

 

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