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Quali abusi legittimano la risoluzione del preliminare?

Con l’Ordinanza in commento (la n. 26558 pubblicata in data 23 novembre 2020 – cfr. Allegato), la Corte di Legittimità ha fornito alcuni chiarimenti in merito alla portata delle irregolarità urbanistiche/abusi che – qualora presenti – possono legittimare la risoluzione di un preliminare di compravendita immobiliare.

In particolare, precisano gli Ermellini, in caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (cfr. in tal senso Cass.24003/2004; Cass. 3742/2006 e Cass. 15052/2018).

Nel caso in cui si deduca a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di abusi relativamente ad un manufatto (i.e. garage, cantina, legnaia ecc.), pertinenziale all’immobile promesso in vendita, è fondamentale valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 cod. civ.

Ciò in quanto in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della Legge n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso (cfr. Cass. 8081/2012; id.11659/2018).

Quanto sopra riportato costituisce una valutazione ed una interpretazione strettamente personale dell’Autore. Non costituisce nè sostituisce una consulenza professionale. I Professionisti di Iuris Hub sono disponibili a fornire consulenza al fine di valutare – in concreto – l’opportunità e le modalità per addivenire ad una risoluzione giudiziale nel caso in cui l’immobile promesso in vendita presenti  abusi edilizi.

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