Con l’ordinanza n. 36241 del 23.11.2021, la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare.
In presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme.
Infatti, quest’ultimo può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle difformità accertate o la riduzione del prezzo (cfr. Cass. n. 1562 del 2010; Cass. n. 16236 del 2003; Cass. n. 10291 del 2002; Cass. n. 4895 del 1993).
In materia di contratto preliminare di vendita, la giurisprudenza di legittimità ha, infatti, più volte affermato:
- la proponibilità cumulativa e contestuale sia dell’azione costitutiva, sia di quella di riduzione del prezzo;
- la non necessità, qualora il pagamento del prezzo debba seguire o essere contemporaneo alla stipula del contratto definitivo, della relativa offerta quale condizione dell’azione ex art. 2932 c.c..
L’orientamento della Corte di Cassazione
Secondo la Suprema Corte:
- la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare, non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso;
- il contraente che chieda l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all’adempimento della prestazione corrispettiva ovvero all’offerta della medesima – che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta reale -, solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale.
Invece, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta. In tale circostanza, il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima (cfr. Cass. n. 59 del 2002; Cass. n. 144 del 1993; Cass. n. 2103 del 1990 e Cass. n. 2154 del 1987).