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Contratto Preliminare ed interpretazione secondo buona fede

Con la pronuncia in commento (la n. 15717 pubblicata il 4.6.2021) la Suprema Corte fornisce alcuni chiarimenti in merito ai criteri giuridici sottesi all’interpretazione contrattuale.

LA QUESTIONE AL VAGLIO DELLA CORTE

La questione concretamente posta al vaglio della Suprema Corte afferisce alla tenuta giuridica di un contratto preliminare con il quale la società ricorrente prometteva di acquistare un terreno e, a titolo di  corrispettivo si impegnava a trasferire ai venditori un appartamento di futura realizzazione sullo stesso.

La società attrice lamentava che la cubatura disponibile non consentiva la realizzazione degli ipotizzati  quattordici appartamenti;  circostanza ben nota alle promittenti venditrici, in quanto oltre i due terzi della cubatura massima di edificabilità prevista dal Piano Regolatore Regionale era stata utilizzata.

Dall’annuncio pubblicato dalla promittente acquirente, dai disegni preliminari predisposti dal tecnico e dalla corrispondenza tra le parti, la promittente acquirente aveva reso noto che il progetto sotteso all’investimento  prevedeva la realizzazione di quattordici appartamenti.

Per la promissaria acquirente cioè la parte venditrice, con scorrettezza e malafede avrebbero taciuto che gran parte della cubatura consentita dal PRG non era utilizzabile, perché era già stata impegnata, cosicché il progetto edificatorio dell’acquirente era irrealizzabile.

Per i venditori, invece, l’ entità della cubatura concretamente disponibile non è rilevante ai fini dell’identificazione dell’oggetto del contratto, a tanto bastando che si trattasse di area comunque edificabile

Tribunale rigettò la domanda e la sentenza è stata poi confermata dalla Corte d’Appello.

L’ITER DECISIONALE

Per gli Ermellini l’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1366 c.c. quale criterio d’interpretazione del contratto (fondato sull’esigenza definita in dottrina di “solidarietà contrattuale“) si specifica in particolare nel significato di lealtà, e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte (così, da ultimo, Cass., 19/3/2018, n. 6675; cfr. anche Cass., 6/5/2015, n. 9006; Cass., 23/10/2014, n. 22513; Cass., 25/5/2007, n. 12235; Cass., 20/5/2004, n. 9628).

La corte di merito non ha, tuttavia, considerato che, secondo il canone ermeneutico della buona fede contrattuale, la cubatura realizzabile su un area edificabile in ragione dell’indice di fabbricabilità previsto dal PRG deve ritenersi una qualitas fundi, ove il promittente venditore non specifichi che tale cubatura non è interamente disponibile, per essere già stata in tutto o in parte utilizzata. Questa Corte, infatti, ha già avuto modo di chiarire che le prescrizioni del PRG,una volta approvate e pubblicate, hanno valore di prescrizione normativa, assistita da una presunzione legale di conoscenza, e non può esigersi che l’ acquirente svolga ricerche mirate o di natura tecnica per verificare se la cubatura risultante da tali disposizioni sia in tutto o in parte indisponibile (cfr. Cassazione civile sez. Il, 09/05/2014, n.10184).

Secondo il ragionamento della Corte, l’interpretazione secondo buona fede doveva, cioè, muovere dall’affidamento dell’acquirente in ordine alla utilizzabilità della cubatura risultante all’indice di fabbricabilità del terreno previsto dal Piano Regolatore Generale.

LA DECISIONE

Per gli ermellini il ricorso va, accolto; la sentenza impugnata va cassata e rinviata innanzi alla competente Corte d’Appello in diversa composizione, che si atterrà al seguente principio di diritto:

In tema di interpretazione del contratto, l’elemento letterale va integrato con gli altri criteri di interpretazione, tra cui la buona fede ex art. 1366 c.c., avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta. L’obbligo di buona fede oggettiva si specifica in particolare nel significato di lealtà e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte”. “Secondo il principio di buona fede contrattuale, qualora il contratto abbia ad oggetto un’area edificabile, si presume che la stessa venga trasferita con la disponibilità dell’intera cubatura risultante dall’applicazione degli indici di fabbricazione dettati dagli strumenti urbanistici locali, salvo che le parti non si siano diversamente accordate“.

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