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Con la Risposta n. 33/2022 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in materia di vincolo pertinenziale tra appartamento e box auto.

In particolare, per l’Agenzia non esiste in campo fiscale una nozione di pertinenza divergente da quella di cui agli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a   servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima” (cfr. Risoluzione 11 aprile 2008, n. 149/E)

Per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene anche da un punto di vista fiscale si deve verificare la sussistenza di due requisiti:

  1. uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento
    funzionale o strumentale con il bene principale;
  2. uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale (cfr. anche Cass. n. 13742 del 2019).

Affinché il meccanismo del “prezzo-valore” risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, nell’atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr. circolare 1 marzo 2007, n. 12/E). Inoltre, l’immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale.

E’ stato poi chiarito che il regime agevolato può riguardare una molteplicità di pertinenze, senza restrizioni di numero o di tipologia purché, ovviamente, sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale, il quale, ai fini del godimento della disposizione in esame, deve necessariamente essere un immobile ad uso abitativo.

La Suprema Corte ha più volte ribadito che:

  • nella “relazione pertinenziale”, l’utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario (cfr. Cass. n. 11970 del 2018);
  • il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale” (cfr. Cass. n. 5550 del 2021).

Invero, “In materia fiscale, attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell’asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico” (sentenza 30 novembre 2009, n. 25127).

Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa”, con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

Tale precisazione è volta a spiegare che, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale, è, comunque, necessario che i due beni siano ubicati in luoghi “prossimi” tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte.

In tal senso, come evidenziato dai giudici di legittimità nelle richiamate sentenze, l’apposizione del vincolo perseguirebbe in realtà il fine di attenuare il prelievo fiscale.

Con la successiva circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, è stato poi ribadito che il requisito della “destinazione a servizio” è un elemento essenziale e che, per soddisfare tale requisito, è necessario che la pertinenza sia posta in “prossimità” dell’abitazione principale acquistata con l’agevolazione “prima casa”.

 

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