Con la Sentenza n. 167/20 del 14 dicembre 2020 il Tribunale della Spezia ha fornito alcuni chiarimenti ai fini della valutazione e della rilevanza dell’inadempimento del conduttore per la convalida dello sfratto per morosità.
A tale riguardo il Giudice ligure premette che, sebbne sia noto che nei contratti di locazione ad uso non abitativo non possa realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo dei canoni arretrati, è altresì altrettanto noto che, per potersi avere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, lo stesso deve essere qualificato grave, ovvero di non scarsa importanza, ai sensi dell’art. 1455 c.c..
Orbene, al fine di procedere a tale qualificazione non rileva soltanto il mancato pagamento del canone (pur ponendosi in contrasto con la principale obbligazione del conduttore), quindi l’entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche il concorso di altre circostanze e l’interesse che l’altra parte intende realizzare. Occorre, in sostanza, coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione con gli elementi soggettivi e con le modalità e le circostanze di quello specifico rapporto, al fine di valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto. In tal modo la prestazione inadempiuta e la sua entità diventano soltanto uno degli elementi che possono essere valutati dal Giudice al fine di accertare la gravità o meno dell’inadempimento (cfr. ex multis Cass. Civ. n. 3966/2019 – Cass. Civ n. 22346/2014).
Così, in un rapporto contrattuale che dura molteplici anni, non può ritenersi che il temporaneo mancato pagamento del canone da parte del conduttore per sole tre mensilità possa considerarsi grave, anche alla luce degli importi dovuti. Inoltre va considerato che l’inadempimento si è verificato durante il periodo di emergenza sanitaria causata dal cd. Covid19 che ha sicuramente inciso, seppur in via riflessa, anche sulle attività professionali che hanno continuato ad essere esercitate come quella del convenuto, tant’è vero che la normativa sostanziale dispone che ciò debba essere valutato al fine di escludere, a sensi e per gli effetti dell’art. 1218 e 1223 c.c., la responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati od omessi adempimenti.
Non può altresì non essere considerato, alla luce dei principi di correttezza e buona fede che devono permeare tutti i rapporti contrattuali, il comportamento tenuto dal convenuto a seguito della notifica dell’atto di intimazione.
Alla luce di quanto sopra esposto, il Tribunale in parola, considerando detti elementi (importo non rilevante della morosità, durata temporanea della medesima e circoscritta ai mesi dell’emergenza sanitaria e condotta del convenuto improntata a correttezza e buona fede) finisce per considerare l’inadempimento del convenuto non grave cassando/respingendo la domanda attorea di sfratto per morosità.
Quanto sopra riportato costituisce una valutazione ed una interpretazione strettamente personale dell’Autore. Non costituisce nè sostituisce una consulenza professionale. I Professionisti di Iuris Hub sono disponibili a fornire consulenza al fine di valutare la ricorrenza – in concreto – degli elementi che rendono possibile la risoluzione del contratto di locazione per morosità .