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La cedolare secca

Dal Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, al nuovo art. 13 legge 431/98.

DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 art.3 comma 8 e 9 in vigore dal 07.04.2011.

La cedolare secca viene introdotta dal legislatore con il “DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale“.

La cedolare seccaè un regime fiscale facoltativo, che consente al locatore, una volta optato per tale soluzione, di sostituire l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l ‘imposta di bollo con il pagamento di un’imposta unica sostitutiva. Tale possibilità riguarda le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile che danno in locazione per uso abitativo ovvero fuori dall’ esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Nel caso in cui il locatore scelga la cedolare secca:

-applica sul totale dei canoni di locazione un’imposta sostitutiva;

-i redditi da locazione non sono più rilevanti ai fini lrpef.

La cedolare secca si caratterizza per i seguenti elementi:

1)L’aliquota della cedolare secca è del 21% per i contratti ordinari ovvero aventi durata 4+4 e del 10% per i contratti a canone concordato.

2)Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca sono quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze:

  • locate congiuntamente all’abitazione;
  • locate con contratto separato se nel contratto di locazione della pertinenza si fa riferimento a quello dell’immobile abitativo e sia evidenziato il vincolo pertinenziale.

3)L’opzione della cedolare secca riguarda l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, se l’opzione è già stata esercitata nelle annualità successive alla prima, per il periodo di durata residua del contratto. In ogni caso il locatore ha diritto di revoca dell’opzione da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, versando l’imposta di registro.

Dopo questo breve cenno sulle specificità della cedolare secca, veniamo al punctum dolens.

Il legislatore, per contrastare il fenomeno dei contratti di locazione non registrati, i così detti contratti “a nero”, nell’art. 3 comma 8-9 del suddetto D. Lgs. prevedeva che, in caso di emersione, il solo contratto ad uso abitativo avrebbe subito le seguenti modifiche:

Art 3 comma 8

Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

  1. a) DURATA della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;

1.b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma l, della citata legge n. 431 del 1998;

  1. c) CANONE a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contrato prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Art. 3 comma 9

Le disposizioni di cui all’articolo l, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (i contratti di locazione .. omissis ..sono nulli se ricorrendone i presupposti, non sono registrati), ed al comma 8 delpresente articolo si applicano anche ai casi in cui:

  1. nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
  2. b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

In questo modo, però, il legislatore andava in qualche modo ad avvantaggiare il solo conduttore, che una volta fatto emergere il contratto “a nero”, intercorrente fra le parti, si ritrovava a pagare un canone bassissimo corrispondente al triplo della rendita catastale, a fronte del canone pagato effettivamente al locatore in molti casi di gran lunga superiore. Inoltre con detta norma veniva di fatto, stravolta la volontà contrattuale delle parti, con una eccessiva compressione del diritto di proprietà con la conseguenza che il locatore si trovava un contratto totalmente modificato rispetto a quello voluto.

La prima sentenza della Corte Costituzionale 50/2014

La Consulta con la sentenza 50/2014 del 19.03.2014dichiara illegittimo l’articolo 3 commi 8 e 9 del decreto legislativo 23/2011, cancellando di fatto le pesanti sanzioni contro i proprietari che locano abitazioni in nero. Pertanto la possibilità per l’inquilino di denunciare il padrone di casa, ottenendo un (canone molto ridotto), viene meno, anzi è come se non fosse mai esistita.

La pronuncia

Secondo le disposizioni bocciate dalla Consulta, la registrazione poteva essere effettuata a cura dell’inquilino ma anche da parte dei funzionari del Fisco o della Guardia di Finanza in tutti i casi in cui il contratto d’affitto non era stato registrato entro il termine di legge (30 giorni dalla firma). E lo stesso accadeva quando il contratto era stato registrato indicando un importo inferiore rispetto a quello reale e quando, al posto di un contratto di locazione, era stato registrato un finto comodato gratuito.

Gli effetti

Le pronunce della Corte costituzionale hanno effetto anche per il passato, pertanto cadranno nel nulla anche le pattuizioni contrattuali che sono state registrate dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011. Le pesanti sanzioni infatti sono scattate 60 giorni dopo l’entrata in vigore del decreto, (il 7 aprile 2011). In pratica i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l’abitazione, perché il contratto cadrà insieme alla norma di legge che lo prevedeva. Ma bisognerà anche regolare il periodo in cui il conduttore ha occupato l’alloggio: se è vero che il canone di legge non esiste più, il proprietario ha diritto a un’indennità per l’arricchimento senza causa.

Attesa la pronuncia della Consulta la quale come detto, ha dichiarato illegittimi i due commi dell’art. 3 del D. Lgs. 23/2011 per un eccesso di delega ovvero perché il Governo quale legislatore delegato, aveva ecceduto rispetto ai principi indicati dalla legge delega adottata dal Parlamento, il legislatore ci “riprova” con il D.L. 47/2014.

DL 28 MARZO 2014 N.47 CONVERTITO IN LEGGE 23 MAGGIO 2014 N. 80.

In data 20 maggio 2014 è stato approvato il DECRETO LEGGE 28 MARZO 2014, N. 4 7, che modifica l’Art. 5 con l’aggiunta del comma I-ter, secondo cui, tra le altre cose: “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo20l1, n. 23“.

La legge di conversione del decreto (L. 23 maggio 2014, n. 80) è stata successivamente pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale-Serie Generale n. 121 del 27.05.2014, entrando in vigore dal giorno dopo (cioè il 28.05.2014).

Ciò comporta che all’entrata in vigore di detta norma di legge, i contratti imposti forzosamente dall’Agenzia delle Entrate in virtù del D. Lgsl. n. 23/2011, i quali prevedono un canone pari al triplo della rendita catastale, conservano il loro valore almeno fino al 31 dicembre 2015.

Pertanto fino a detta data (dicembre 2015) i proprietari non sarebbero autorizzati ad ottenere il pagamento dei canoni pieni arretrati, quelli cioè previsti nei contratti originariamente stipulati e registrati in ritardo, in quanto risulterebbe temporaneamente lecito l’effetto prodottosi. Con la conseguenza che i proprietari, con decorrenza dal 1 gennaio 2016, potranno comunque chiedere nuovamente il pagamento di tutti gli arretrati.

Tra l’altro la stessa Consulta ha avuto modo di chiarire diverse volte (anche, con la sentenza n. 350/2010) “che le decisioni di accoglimento hanno per destinatario il legislatore stesso, al quale è quindi precluso non solo il disporre che la norma dichiarata incostituzionale conservi la propria efficacia, bensì il perseguire e raggiungere, (anche se indirettamente), esiti corrispondenti a quelli già ritenuti lesivi della Costituzione. Perché vi sia violazione del giudicato costituzionale, è necessario che una norma ripristini o preservi l’efficacia di una norma già dichiarata incostituzionale”. Pertanto il rigore del citato precetto costituzionale impone al legislatore di”accettare la immediata cessazione dell’efficacia giuridica della norma illegittima”, anziché “prolungarne la vita” sino all’entrata in vigore di una nuova disciplina.

Conseguenza annunciata è stata che ben sette Tribunali tra cui quelli di Salerno, Firenze, Genova e Palermo hanno sollevato la questione di legittimità su questa nuova norma, e la Corte Costituzionale non ha tardato a pronunciarsi in merito.

La seconda sentenza della Corte Costituzionale 169/2015 pubblicata in data 16 luglio 2015

La Corte Costituzionale, con una nuova pronuncia del 16 luglio 2015, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del comma 1-ter, nell’art. 5, del Decreto legge 28/03/2014, n. 4 7, vanificando il tentativo del Legislatore di andare a disciplinare i rapporti e gli effetti giuridici che comunque si erano prodotti dopo che i citati commi 8 e 9 del D. Lgs. 23/11 erano stati abrogati.

Quest’ultima sentenza non ha fatto altro che far riaffiorare tutti gli interrogativi e tutte le incertezze già emersi dopo il primo intervento della Consulta quale era il canone dovuto dai conduttori? Ritornava a rivivere il vecchio contratto di locazione con le vecchie clausole anche in termini di durata e di canone? I locatori potevano chiedere la differenza dei canoni arretrati? Il problema più grave era la possibile ritorsione del locatore, il quale, per “vendicarsi” dell’inquilino che era ricorso all’emersione per spuntare un canone di locazione di sicuro vantaggio, avrebbe potuto chiedere tutte le differenze dei canoni arretrati, per poi sfrattare il conduttore quasi certamente moroso.

A questo punto il legislatore con il comma 59 della Legge di Stabilità per l’anno 2016 L. 28.12.2015 n.208 pubblicata sulla Gazzetta ufficiale n. 302 del 30.12.2015riscrive l’art. 13 della legge 431 del 1998.

Il Legislatore con detta legge cerca di rispettare quanto stabilito dalla sentenza n. 169/2015, per ciò che riguarda, l’abrogazione dei commi 8 e 9 art. 3 D. Lgs. 23/11. Con la Legge di Stabilità per l’anno 2016, non ha stabilito niente per il futuro dei contratti emersi, ma ha cercato di eliminare qualche “effetto collaterale” provocato dall’abrogazione dei commi 8 e 9.

Così, per i soli contratti emersi per effetto del D.Lgs. 23/2011, i cui effetti sono stati prorogati con il D L. 47/14 sino al 31 dicembre 2015, l’importo del canone dovuto rimane il triplo della rendita catastale dell’immobile e tanto vale da quando è diventata efficace l’emersione, fino alla data del 16 luglio 2015, giorno in cui è diventata efficace la seconda sentenza della Corte Costituzionale.

Il legislatore, quindi, non ha salvato alcun effetto prodotto dall’emersione dei commi 8 e 9 dell’art. 3, del decreto sulla cedolare secca.

Per evitare dubbi interpretativi, ma soprattutto che i locatori agissero per ottenere dagli inquilini la differenza arretrata dei canoni di locazione, ha congelato il solo canone di locazione e il favore per gli inquilini, non per tutta la durata del contratto, bensì, sino alla data di adozione della sentenza 169/2015 della Corte Costituzionale.

La Terza sentenza della Corte Costituzionale 87/17 pubblicata in data 13 aprile 2017.

Ancora una volta la Corte Costituzionale è intervenuta con la sentenza n. 87/2017, con la quale ha dichiarato inammissibile la richiesta d’incostituzionalità, presentata dal Tribunale di Roma, dell’articolo 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 che, riscrivendo l’articolo 13, comma 5 della legge 431198, stabilisce regole contro l’affitto in nero e prevede il mantenimento del canone ridotto per chi aveva presentato denuncia all’Agenzia delle Entrate nel periodo 2011-2015 rigettando la questione, la Corte Costituzionale con la sentenza n. 87/2017, ha di fatto “salvato” la norma di legge sospettata d’essere incostituzionale, facendo in modo che i conduttori, non siano costretti a restituire la differenza tra i canoni dovuti e quanto effettivamente pagato ai locatori, ma solo a pagare un’indennità di occupazione come ristoro per la detenzione dell’immobile senza titolo, essendo i contratti nulli, indennità, peraltro, che coincide con quanto già pagato dai conduttori.

Come detto in precedenza, “la cedolare secca” è un argomento in continuo addivenire, che sarà sicuramente oggetto di successive analisi.

A riprova di quanto detto si segnala la sentenza n. 10498 del 28 aprile 2017, con la quale la terza sezione civile della Suprema Corte, in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, ha ritenuto che la mancata registrazione del contratto, prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, determini un’ipotesi di nullità ex art. 1418 c.c., che però, può essere sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto.

Infine è opportuno evidenziare anche la “possibile” applicazione della cedolare secca per gli immobili ad uso diverso quali negozi, uffici e capannoni dal 2019, questa la novità di uno dei punti del disegno di Legge di Bilancio 2019 approvato dal Governo.

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