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COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E GARANZIA DEL VENDITORE

Con l’Ordinanza in commento (la n. 17058 pubblicata in data 16 giugno 2021) i Giudici di Legittimità hanno fornito alcuni chiarimenti in merito alla portata della garanzia cui è tenuto ex lege il venditore di beni immobili (Garanzia per i vizi della cosa venduta).

Per la Suprema Corte, infatti, la garanzia in esame è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa fosse immune da vizi.

La fattispecie concreta

Relativamente alla fattispecie oggetto di giudizio, la Corte ha ritenuto che i Giudici d’Appello, avessero accertato non solo che il venditore non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi concretamente riscontrati, ma anzi che il medesimo (venditore)  avesse reso edotto l’acquirente dell’avvenuta realizzazione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità specificando che si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni ’60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti.

D’altro canto, per i Giudici di prime cure, era stata anche accordata una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell’immobile e dello stabile, in generale, per cui il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall’acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili. 

Per i Giudici di Legittimità pertanto l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente (cfr. Cass. n. 24343/2016 – Cass. n. 2981/2012).

La Corte ha così chiarito che l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c. (che costituisce,  applicazione del principio di auto-responsabilità, e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consente di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

La soluzione proposta

In ragione di quanto sopra gli Ermellini hanno ritenuto di non accogliere il ricorso proposto in quanto  la sentenza impugnata risulta avere fatto puntuale applicazione dei citati  principi, sottolineando come un onere di diligenza più elevato fosse esigibile dal compratore in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando anche come la presenza di tali anomalie costruttive (il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate), fosse evincibile anche dall’esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dal ricorrente mira piuttosto a contestare l’apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilità del vizio operato dal giudice di merito.

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