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BLOCCO DEGLI SFRATTI “UNA NUOVA PROROGA”

In considerazione della necessità di contenere i gravi danni causati dall’emergenza sanitaria da COVID-19 al tessuto economico-sociale, il legislatore nazionale si è premurato di prevedere una serie di misure straordinarie, derogatorie delle vigenti normative nell’ambito delle locazioni uso abitativo e non.

In questa sede, verrà presa in considerazione la misura di cui all’articolo 103, comma 6, del Decreto Legge n. 18, del 17 marzo 2020, la quale ha disposto la sospensione de “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020” (anche blocco degli sfratti).

La Legge di conversione n. 27, del 24 aprile 2020, in vigore dal giorno 30 aprile dello stesso anno, apportava poi modifiche al testo del Decreto Legge n. 18 del 2020 anzidetto, preso atto dell’immutata situazione sanitaria globale e della necessità di apprestare ulteriore tutela alle esigenze economiche e di salute dei cittadini. Infatti, in primo luogo disponeva la proroga del blocco degli sfratti fino al 1° settembre 2020 e, in secondo luogo, prevedeva con l’aggiunta dell’articolo 54-ter, la sospensione di “ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, […] che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”, per la durata di sei mesi dall’entrata in vigore della legge di conversione, ossia fino al 30 ottobre 2020.

Allo spirare del periodo di sospensione così introdotto e tenuto conto delle perduranti esigenze più volte richiamate, il legislatore adottava il Decreto Legge n. 34, del 19 maggio 2020, che, all’articolo 17-bis prolungava i termini di cui all’articolo 103 del Decreto Legge n. 18 del 2020 (convertito in Legge n. 27 del 2020) al 31 dicembre 2020.

Ritenuti ulteriormente insufficienti i termini concessi, veniva adottato il Decreto Legge n. 183, del 31 dicembre 2020 (convertito in Legge – senza modifiche – n. 21 del 26 febbraio 2021). L’articolo 13, in particolare, rubricato “Proroga di termini in materia di infrastrutture e trasporti”, contempla, ai paragrafi 13 e 14, la proroga sino al 31 giugno 2021 delle sospensioni:

  • dell’esecuzione dello sfratto per morosità, ossia disposto in ragione del mancato pagamento del canone di locazione nei termini di scadenza contrattuale;
  • dell’esecuzione dei provvedimenti adottati dal giudice dell’esecuzione in materia di ingiunzione al rilascio degli immobili alienati ai sensi dell’articolo 586 del Codice di Procedura Civile;
  • dell’esecuzione avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore escusso.

Ad oggi, pienamente consapevoli del beneficio apportato dal piano vaccinale alla situazione sociale e salutare dei cittadini e, di riflesso, alla situazione economica nazionale, deve ritenersi non ancora superata la tensione e l’apprensione che aveva dato luogo alle misure appena ripercorse nei loro tratti salienti.

Sulla scorta di tale osservazione – presumibilmente – il legislatore italiano ha adottato il Decreto Legge n. 41, del 22 marzo 2021, convertito in Legge n. 69 del 21 maggio 2021. L’articolo 40-quater del Decreto Legge anzidetto, la cui rubrica reca “Disposizioni per la cessazione della sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili”, stabilisce due ulteriori proroghe, differenziandole in base alla data del provvedimento di rilascio:

  • per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020, la proroga è estesa fino al 30 settembre 2021;
  • per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021, la proroga è estesa fino al 31 dicembre 2021.

Per tutti gli altri casi, fuori dalle ipotesi su menzionate – che possono ascriversi agli sfratti per finita locazione, alla restituzione degli immobili occupati in difetto di titolo ovvero sulla base di un titolo inefficacie o invalido disposta con sentenza o con ordinanza, nonché il rilascio dell’immobile venduto disposto ai sensi dell’articolo 586 C.p.c. –, il cui provvedimento di rilascio è stato adottato in epoca anteriore al 28 febbraio 2020, il blocco terminerà il 30 giugno 2021.

In ordine alla posizione del conduttore:

in aggiunta alle proroghe appena esaminate, è il caso di tenere conto, nella disamina dell’argomento, con particolare riferimento agli sfratti per morosità, dell’articolo 6-novies della Legge n. 69 del 2021, il quale recita “Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione.”

La disposizione anzidetta ha portata ampiamente innovatrice, nell’ottica dello sfratto. Ed invero, purché sussistano gli elementi chiave richiesti dalla fattispecie affinché la questione rientri nell’ambito applicativo del citato articolo 6-novies – ovverosia che l’eventuale morosità o, comunque, la difficoltà ad adempiere dipenda da ragioni esclusivamente legate all’impatto della crisi epidemiologica e, di conseguenza, economica sulla persona del conduttore, che abbia comportato una significativa riduzione della sua capacità reddituale -, il proprietario dell’immobile “è tenuto” a collaborare con il conduttore provvedendo ad una riduzione del canone di locazione in ragione e tenendo conto delle possibilità economiche di quest’ultimo.

L’immediata conseguenza della disposizione in esame è che, laddove la morosità nella corresponsione del canone di locazione sia intervenuta nel periodo, e in virtù, della crisi epidemiologica, il locatore prima di procedere allo sfratto del locatario inadempiente è opportuno che provveda all’instaurazione del rapporto collaborativo cui fa riferimento il legislatore nell’articolo 6-novies citato.

In ordine alla posizione del locatore:

occorre menzionare l’ordinanza del Tribunale di Trieste, del 24 aprile 2021, con cui è stata sollevata la questione di legittimità costituzionale della proroga degli sfratti contemplata dal Decreto Legge n. 41 del 2021. In particolare, il Tribunale ha ritenuto sia dubbia la legittimità della previsione in riferimento a situazioni di sfratto per morosità riferibili a periodi antecedenti alla manifestazione della pandemia e ha contestato l’impossibilità per il giudice dell’esecuzione di valutare ogni singolo caso concreto, affinché fossero comparate e bilanciate le esigenze dei proprietari e degli occupanti.

Per la prima delle situazioni su citate, il Tribunale di Trieste fa espresso riferimento alla giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (anche CEDU), secondo la quale andrebbe considerata illegittima “la reiterata dilazione dell’esecuzione di provvedimenti giurisdizionali di rilascio degli immobili (anche) per situazioni estranee all’emergenza sanitaria e senza tenere nel minimo conto i legittimi diritti del proprietario pur se incisi dall’emergenza medesima”.

A tutela delle ragioni dei proprietari, si è espresso altresì il Presidente di Confedilizia (Confederazione Italiana Proprietà Edilizia, un’Associazione di secondo grado costituita da tutte le Associazioni dei proprietari di casa), Giorgio Spaziani Testa, che ha ,affermato nella Dichiarazione del 19 maggio 2021, che “il blocco degli sfratti è un abuso eclatante e palesemente incostituzionale, come ha appena affermato il Tribunale di Trieste […] che sta devastando famiglie di piccoli risparmiatori che da ben 11 mesi sono senza reddito, prive di risarcimenti e costrette persino a pagare l’Imu”. La proposta del Presidente Spaziani Testa, per garantire la migliore tutela dei proprietari edilizi, espressa nella stessa sede, è una normativa che contempli tre diversi fattori:

  • la distinzione effettiva fra morosità antecedente e successiva alla situazione pandemica, sbloccando le esecuzioni relative agli sfratti per morosità esistenti già prima del COVID-19 al 30 giugno 2020;
  • la richiesta dell’occupante e la valutazione della situazione dello stesso in relazione a quella del proprietario, per il riconoscimento del blocco residuo;
  • il risarcimento a favore dei proprietari, attuato mediante il riconoscimento di appositi indennizzi e sgravi dall’IMU.

Il Decreto Legge n. 41 del 2021 (convertito, si rammenta, in Legge n. 69 del 2021), sembra, peraltro, aver introdotto delle distinzioni che presuppongono l’aver considerato preventivamente i diversi interessi dei proprietari e degli occupanti.

Come è facile dedurre da quanto sopra specificato sarebbe opportuno valutare attentamente ogni singolo caso, al fine di adottare l’idonea strategia legale che consenta di tutelare compiutamente i diritti del proprio assistito sia esso locatore o conduttore.

Avv. Fabrizio Bellucci

Dott.ssa Francesca Cozzi

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Quanto sopra riportato costituisce una valutazione ed una interpretazione strettamente personale degli Autori. Non costituisce nè sostituisce una consulenza professionale. I Professionisti di Iuris Hub sono disponibili a fornire consulenza al fine di valutare l’applicazione/ricorrenza di quanto sopra esposto relativamente a ciascun caso concreto.

 

 

 

 

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