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ACQUISTO IMMOBILI DAL COSTRUTTORE – PRELIMINARE NOTARILE OBBLIGATORIO E NECESSARIA MENZIONE NEL DEFINITIVO DEI DATI DELLA POLIZZA DECENNALE

E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 38 del 14 febbraio 2019 (S.O. n. 6) il Decreto Legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 recante il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155.

Detto Codice, tra l’altro, integra e modifica le Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire di cui al D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (c.d. T.U.I.C.).

Tra le principali novità apportate si segnala:

1) la necessita dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata per la stipula dei contratti preliminari diretti al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire;

2) la necessaria menzione nell’atto (definitivo) di trasferimento della proprietà dell’immobile in parola degli estremi identificativi della polizza assicurativa decennale finalizzata a garantire l’acquirente rispetto ai danni derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione.

Segnatamente, il citato Codice dedica alle Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire un’apposita sezione, la Terza, la quale così dispone:

Art. 385 – Modifiche all’articolo 3 del decreto legislativo n. 122 del 2005:

1) all’articolo 3 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 1 è sostituito dal seguente: 1. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata;

b) il comma 3 è sostituito dal seguente: 3. La  fideiussione può essere escussa:

a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato  la  volontà di subentrare nel contratto preliminare;

b) a decorrere dalla data dell’attestazione del Notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all’articolo 4, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’articolo 6.

c) il comma 7 è sostituito dal seguente: 7. L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di  godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di  assegnazione il quale contenga la menzione di cui all’articolo 4, comma 1-quater;

d) dopo il comma 7 è aggiunto il seguente: 7-bis. Con  decreto del  Ministro  della  giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, è determinato il modello standard della fideiussione.

Art. 386 – Modifiche all’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005

1. All’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al comma 1, dopo le parole «all’atto del  trasferimento  della proprietà» sono inserite le seguenti: «a  pena  di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente»

b) dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:

1-bis. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore  della  presente disposizione, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.

1-ter. In caso di inadempimento all’obbligo previsto dal comma 1, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria  volontà di recedere dal contratto di cui all’articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’articolo 3, comma  3,  lettera b).

1-quater. L’atto di  trasferimento  deve  contenere la  menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis.».

Art. 387 –  Modifiche all’articolo 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005

1. All’articolo 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, dopo il comma 1-bis, è aggiunto il seguente: 1-ter. Le modifiche apportate dal decreto  legislativo di attuazione dell’articolo  12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155 si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla  data di entrata in vigore del decreto stesso.

Art. 388 –  Modifiche all’articolo 6 del decreto legislativo n. 122 del 2005

1. All’articolo 6, comma 1, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all’alinea, dopo le parole «immobile oggetto del presente decreto», sono aggiunte le seguenti:  «devono  essere stipulati  per atto pubblico o per scrittura privata autenticata»;

b) la lettera g) è’ sostituita dalla seguente:  «g)  gli  estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione  della  sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui  all’articolo  3, comma 7-bis.

Per maggiori informazioni http://www.iurishub.it

Avv. Francesco Tortorella

 

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